价格监测 | 学区房，能等到降温吗？

受新冠疫情影响，今年开始的并不顺利。但经过几个月的时间，上海住宅市场好起来了。虽然没有达到2016年的盛况，但相较于之前的三年，2020年前八个月的整体表现已经做到了“比上不足，比下有余”。

学区房在这段时间里表现得也很不错。

年初是学区房交易高峰期（要赶在报名时间之前买好），所以在整体市场表现不佳的那几个月里，学区“刚需”并没有受到太大的影响，成交占比处于近两年平均水平之上。而在2020年的入学结果尘埃落定后，下一批、下下一批、下n批新生的家长们也陆续进入“备战”状态。可以看到，在传统淡季的7、8月份，学区房交易热度也已经开始回升。

分区来看，大部分区域的热门学校对口小区成交占比在近一年里稳中有升。其中，黄浦区的学区房成交占比再次回到50%以上，静安区在3月份的时候也一度达到了56%的高占比。虽然如今的购房者愈发理性，但那些想要买学区房的家长们却很难做到，尤其是在民办学校实行全面摇号后，买一套学区房好像更能令自己安心。

注：上图显示的区域均为合并前的行政区划，统计成交量时，黄浦和卢湾、静安和闸北分开统计，浦东新区不包含南汇区。

由于没有了民办学校的“竞争”，公办学校反而得到更多青睐，无形中增加了“学区房”的热度，小面积户型的单价也越来越高。今年前八个月成交的热门学校对口小区中，均价超过15万元的房源大部分面积小于30㎡，最高网签单价接近17万元。

最后，我们来具体看下各热门学校（小学和九年一贯制学校）对口住宅物业的最新平均价格。除个别学区的对口房源价格低于去年同期，大部分保持上涨态势。其中，公房均价超过10万的学区有13个，公房公寓价格倒挂最明显的是徐汇区的向阳小学，售后公房的均价高出公寓35%。

具体小区及其价格可在本服务号内查看，文末附操作方法

 黄浦区  

优质公办教育资源覆盖面相对较广

蓬莱路二小价格倒挂最明显，公房高出公寓15%

静安区

优质公办教育资源数量一般，北部区域稀缺度相对较高

静教院附校价格倒挂最明显，公房高出公寓27%

徐汇区

优质公办教育资源较多，北部区域较为集中，南部区域今年有新增

向阳小学价格倒挂最明显，公房高出公寓35%

虹口区

优质公办教育资源数量少

四中心小学价格倒挂最明显，公房高出公寓15.5%

杨浦区

优质公办教育资源数量不多，主要分布在西南部区域

二师附小价格倒挂最明显，公房高出公寓25.5%

普陀区

优质公办教育资源数量不多，南部区域较为集中

师大附小价格倒挂最明显，公房高出公寓5.5%

长宁区

优质公办教育资源数量一般，集中在东部区域

愚一小学价格倒挂最明显，公房高出公寓21%

闵行区

优质公办教育资源数量不多，主要分布在中部区域

实验小学(莘松校区)价格倒挂最明显，公房高出公寓12%

浦东新区

优质公办教育资源覆盖范围有限，相对集中在西部区域

明珠小学（A区）价格倒挂最明显，公房高出公寓31%

宝山区

优质公办教育资源稀缺，仅东部零星区域有覆盖

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