居安思危

昨天下午，上海市新冠肺炎疫情防控工作第199场新闻发布会在线上举行。 “上海发布”公布了《上海市加快经济恢复和重振行动方案》（以下简称《方案》），提出了8个方面、50条助企纾困新政策。 本轮疫情对上海经济社会发展产生了巨大的冲击，市场主体遭遇的困境也前所未遇，既要防住疫情，又要稳住经济。

其实，一直以来“老破小”在上海就有一定的地位，尤其是那些位于中心城区的小区。相关数据显示，2016年至今，外环内的售后公房成交占比维持在50%以上，相同区位购房群体中更多人还是选择了“老破小”，而且在整体交易量下降的情况下，售后公房反而会有一定的提升。

全国层面近期继续新政频出，主要是以稳楼市的相关调控为主，普遍手段为贷款相关。个别城市就增值税、首套房认定等也做出相应调整，因城施策、一城一策正在稳步推进，促进房地产业良性循环发展。 上海近一个多月实行严格的疫情防控措施，房地产市场基本处于停摆状态。不过，虽然不能进行交易活动，但等待入市的购房客群依然在做相应的决策，尤其是对物业服务给予更多的关注。整体来看，当前上海存量住宅均价稳定，同比涨幅明显收窄。

今年以来全国层面稳楼市政策持续输出，主要是因为整体房地产市场表现乏力，市场情绪较为低落。3月个别城市取消限购、限售等限制性政策，希望以此提升市场预期。上海方面今年一季度楼市逐渐企稳，局部市场复苏明显。但受疫情影响，3月下半月土地市场被按下暂停键，部分新房项目暂缓认购或选择线上开盘，二手房也因小区封控等原因带看受到限制。由于上升势头有所趋缓，全市存量住宅均价处于稳定状态，环比微涨0.35%。

虽然不能依赖房地产作为刺激经济的手段，但不代表经济增长不需要房地产。前不久住建部再次为2022年房地产发展定调，在“房住不炒”主基调下强调“楼市维稳，保障民生”。年初至今全国已有几十个城市出台稳楼市的新政策，主要包括降首付、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面。此外，对于因债务违约所引发的项目逾期交付问题，在资金方面也有适度支持，缓解企业流动性压力，保证房源交付，维护购房群众合法权益。

2021年作为“十四五”规划的开局之年，产业地产行业正在发生变化。整个行业的发展趋势、政策倾向以及操盘界面都在发生剧变。 《2021-2022年中国产城发展白皮书》将围绕产城发展进行系统化深度解析。第一，通过定义K型时代、工业地产价值时代、轻重并举时代三个方面，解读产城发展的新篇章和新格局；第二，从数字化、专精特新、产业金融三个关键词，洞察新时代背景下的趋势走向；第三，以访谈为方式，通过对在位企业、新进企业、跨界竞争企业等的模式解析和成功园区研究，总结发展经验，为“在路上”的企业玩家提供新思路；第四，重点关注了产业地产龙头企业、央国平企业等动态，洞悉未来行业发展的新驱动关系和新动作。

进入2022年，五年期LPR（贷款市场报价利率）在时隔21个月后首次出现下调。随着LPR下调，全国多地个人住房按揭贷款利率进行了相应的调整，上海地区多家银行的首套房贷款利率已降至5%以下。短期来看，对于上海房地产交易市场会有一定的促进，尤其是近期有购房意愿或尚未办理购房贷款的客群来说，购房成本会有一定程度的降低，也会吸引处于观望状态的刚需、刚改客群加快入市节奏。但是目前相关政策调控依然较为严格，中长期来看本次“降息”不会导致楼市出现过热的情况。

旧的一年总算是终于顺顺利利的过完了，2021年的土拍与往年相比可谓是出人意料，当然各种惊喜和惊吓也是有的。 今天我们来做一个2021年的土拍回顾，看一下这个上海楼市的定海神针表现如何，新的一年我们该往哪走。

在“房住不炒”的主基调下，经过多项政策叠加，2021年上海住宅市场最终以“稳”收尾。回顾全年，信贷收紧是本轮调控上海楼市最具效果的手段之一，通过影响需求端迫使交易节奏快速放缓。不过，这样的方式虽然可以筛除一批非理性改善或利用杠杆投资的购房群体，但也存在“一刀切”的情况。为改善这一现象，央行在2022年工作会议上提出"更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展"。对于购买首套房或改善性住房的家庭来说，2022年信贷环境有望改善，但市场整体重拾信心、恢复相对活跃的交易行情可能尚需时日。

自年初住建部约谈多个房价上涨过快的城市后，各地开启调控升级模式。今年全国和房地产直接相关的政策累计不低于400条，是楼市调控政策最为频繁的一年。随着调控政策落地，楼市经历过山车般走势。