今年的楼市由于疫情的影响显得比往常更复杂一些。对于楼市的热度,2种截然相反的看法都有非常多人支持。

今年的楼市由于疫情的影响显得比往常更复杂一些。对于楼市的热度,2种截然相反的看法都有非常多人支持。


(1)看多:有人认为近期不仅有很多市区一手豪宅非常热销,而且二手房量价齐涨(包括笔者自己也发现,关注的天山板块次新小区也确实提价了),4月交易量约2.45w套,直追2016年。似乎楼市离全面爆发只差一点小火苗了;


(2)看空:有人认为如果把1-4月放在一起看实际上整体成交量不过是去年的71.7%(一手+二手),而且疫情对于潜在购房者收入的影响很大,今年楼市不会好。当前楼市看上去如此热闹,主要是疫情的打断让重启后的楼市交易集中在更短的时间里发生了。


那么今天,笔者就来聊一聊自己对于今年楼市的理解。主要涉及3个问题:Q1.当下楼市究竟热不热?Q2.楼市当下的状态是否可延续?Q3.当下我们应该如何应对?


Q1.当下上海房产-楼市究竟热不热?


就当前市场而言,我与前者看多者的观点更加一致。今年的楼市热度确实很高,完全不亚于让人恍如回到2016的2019年3月和4月。


理由1. 本就不差:同比往年同期,也在平均水平


虽然相比于2019年1-4月,今年同期的交易量不过只是71.7%左右。但实际上是去年成交量太高了。2019年的3月、4月可是一度令人产生出「梦回2016」错觉的月份啊。 而与2010年以来同期水平相比,今年1-4月的整体成交量(一手+二手)虽然不高,但也只有2013年、2015年、2016年和2019年是明显高于今年的。


其它基本都在接近的水平上。如果只看二手房(更能代表真实市场),在这11年中2020年1-4月的成交量正好排名第5,还略高于平均水平。

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理由2. 其实极高:更合理去比较,过去11年排名第4


而实际上,直接用今年1-4月去和往年同期比较是极不公平的。今年整个2月既没有一手房供应,也几乎无法进行二手房带看。而且即便有供应,还有大量人员尚甚至一直到3月都未返沪,上海楼市何谈重启?


可以参考3月初的复工情况:根据百度地图慧眼3月5日发布的城市复工指数,截至3月3日,上海市复工指数TOP5辖区为:崇明区(66.86%)、金山区(65.68%)、虹口区(59.42%)、长宁区(58.45%)、松江区(57.93%)。其中,崇明区复工指数为全市第一;杨浦区、奉贤区、嘉定区、徐汇区、静安区、青浦区、普陀区、宝山区复工指数均低于全市平均水平(57.23%)。


如果要进行整体比较,更为合理的是以2020年1-4月与往年1-3月的成交量进行对比,甚至可能还要加上部分5月的成交量。从这个角度来说,今年至今的楼市热度确实极高,其实还要超过2019年。

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理由3. 量价齐涨:57%二手小区价格上涨


楼市的热度当然不能仅凭成交量来判断,价格的变化也至关重要。而2020年1-4月的楼市明显是货真价实的热度,表现出「量价齐涨」的特征。 一手房部分自不必说,有很多项目都拿到了前2年无法想象的价格,一手房价格水平自然就上涨。当然一手房的价格更多还是受到管控影响,并不能说明市场真实情况。


但二手房的价格变化就很有意义了。笔者将1月初的约6.2w套挂牌房源与4月底的约5.7w套房源数据进行了仔细对比,得到的结果是:在有参考意义的约4400个小区中,有超过2500个4月挂牌价格较1月上涨,即57%二手小区价格出现上涨。


而且由于笔者今年自己也考虑置换,因而有非常直观的感受。至少我所关注天山板块次新房,近期新上架房源价格明显上涨,而且之前关注的房源去化周期也非常短。只从结果来看的话,当前楼市无疑处于「量价齐涨」的火热状态。当然未来并不是过去以及当下的简单延伸,现在的楼市火热我并不认为足以代表接下来继续火热。


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